Per “operazioni immobiliari”, intendo riferirmi a ciò che viene più professionalmente descritto in inglese come: flipping immobiliare.
Si tratta di una strategia d’investimento che implica l’acquisto di un immobile, il suo rinnovamento e/o miglioramento e la rivendita rapida ad un prezzo superiore che determina un guadagno (plusvalenza). A differenza dell’investimento a lungo termine, il flipping è focalizzato sulla rapidità di rotazione del capitale per ottenere massimi rendimenti in tempi brevi. Effettuare un’operazione immobiliare oggi, (e probabilmente lo sarà sempre) e’ uno dei modi più veloci e remunerativi per fare affari! La storia è ricca di esempi che ci dimostrano come, molto spesso, uomini provenienti dal nulla o da poco sono riusciti a “svoltare nella loro vita” proprio grazie ad operazioni immobiliari redditizie. Diversi imprenditori, oggi conosciuti maggiormente per altre attività, hanno iniziato la propria carriera lavorativa proprio dal settore dell’edilizia e dell’immobiliare, per poi espandersi anche in diversissimi altri ambiti.
Il metodo in cui opero io e il mio team si basa sulla formula “acquista a basso prezzo, rinnova in modo intelligente e rivendi a prezzo alto” . Possiamo schematicamente suddividere questo percorso in cinque fasi principali:
IDENTIFICAZIONE DELL IMMOBILE :
La prima regola a cui attenersi è quella di identificare e, quindi, conoscere profondamente le zone in cui si decide di investire. Molto spesso, infatti, si viene coinvolti “dalla ricerca dell’affare” un po’ dove capita, magari perché attratti da un prezzo davvero basso. Anche in casi simili, se non conosciamo in maniera approfondita e vasta la zona dove operiamo rischiamo di buttare via tempo e soldi. Mi capita spesso, infatti, che conoscenti mi propongano, qua e là, quello che a loro sembra un affare e che ritengono tale solo perché così appare perchè il prezzo richiesto è visibilmente e macroscopicamente basso.
Come dicevo, però, il punto focale non è solo questo; quell’immobile andrà infatti rivenduto e quindi, se non si conoscono realmente i tempi in cui si potrà “piazzare” ed a quale prezzo, si potrebbero avere problemi seri! In altre parole, seppur acquistato ad un prezzo bassissimo, in una zona conosciuta in modo approssimativo, la “rivendita” potrebbe dare risultati economici negativi o, addirittura, non avere proprio luogo, con le gravi conseguenze del caso.In linea di massima, il consiglio è quello di specializzarsi nel mercato immobiliare di specifici quartieri di grandi città, oppure in zone di particolare interesse turistico, o comune in territori in cui la domanda di immobile è scandita da un flusso di compravendite importante. In tutto ciò bisogna sempre tener presente che un immobile, nelle predette condizioni generali, ha valori assai diversi in base alla localizzazione, diversa tra il centro, una zona semicentrale e la periferia: aspetto che bisogna necessariamente tener presente.
Ricordate che un immobile collocato in zona centrale o semicentrale, anche in grandi città, si venderà prima e meglio rispetto allo stesso immobile in periferia.Il consiglio che in termini assolutamente generali sento di darvi, dunque, è: non guardate tanto alla grandezza o al prezzo, ma al posto in cui si trova l’immobile. Giova in proposito ricordare che negli U.S.A. (per chi mi conosce rappresenta la mia seconda patria, vista la residenza della mia famiglia d’origine paterna nello Stato di New York) le regole dell’investimento immobiliare, sono tre: location, location, location.
Le aree di interesse sono , dunque, quasi esclusivamente riferite a grandi città (Roma in primis) oppure aree dove è sostanzialmente garantita la vendita rapida.
ACQUISTARE DAI DON’ T WANTERS
Con le premesse anzidette, bisogna mettersi alla ricerca dell’immobile da acquistare. Come si fa? La regola fondamentale a cui ispirarsi nell’immobiliare si basa sulla consapevolezza che “l’affare non si fa quando si vende ma quando si compra”. In altri termini, chi ha fretta di comprare a prezzi di mercato, oppure “si innamora” di un’idea, sperando in una buona e remunerativa vendita, sbaglia, e sbaglia molto, ma vi garantisco che i più fanno proprio così! Bisogna invece ispirarsi ad un principio completamente diverso: “gli immobili vanno comprati spendendo tanto tempo e pochi soldi”. Perché tanto tempo? Perché bisogna individuare quelle categorie di persone che gli americani chiamano “don’t wanters”, quelle persone cioè che non solo vogliono vendere, ma devono vendere, perché quel bene per loro ormai rappresenta un problema, un problema di cui disfarsi. Per fare alcuni esempi: persone anziane con case troppo grandi e quindi “non proporzionate” alla loro età, persone in difficoltà economiche, coppie separate, persone trasferitesi in zone lontane, situazioni in cui quell’immobile è legato a brutti ricordi, immobili ricevuti in eredità, etc. Ecco, queste sono le categorie di persone da cui comprare. Ed è statisticamente dimostrato che tali categorie esistono e rappresentano il 3% dei venditori. Percentuale molto bassa dunque che, appunto, richiede tempo, tanto tempo per essere individuata, ma che vi permetterà, probabilmente, di fare un ottimo affare. A questo punto la domanda spontanea che vi potreste porre è: “come faccio a trovare queste categorie di persone?”
Risposta: non esiste una regola ben precisa per trovare le grandi opportunità; quello che posso consigliarvi è che la consultazione prima, ed il successivo approfondimento poi, di alcuni siti on line e/o di inserzioni su giornali locali potrebbero già fornire una prima risposta. Da non sottovalutare sono anche gli studi tecnici (geometri, architetti, ingegneri), che spesso sono a conoscenza di situazioni potenzialmente interessanti; ovviamente però il canale più accreditato è sicuramente quello delle agenzie immobiliari che svolgono, appunto, questo specifico lavoro.
- RISTRUTTURAZIONE : Acquisto e interventi specifici (ristrutturazione strategica) per migliorare l’aspetto, la funzionalità e l’efficienza energetica.
Ristrutturiamo con nostre ditte storiche e certificate Soa (così facendo riusciamo non solo ad abbattere gli alti costi della ristrutturazione , ma anche a portare quel know-how necessario alla finalizzazione del lavoro nel migliore dei modi.
Rientra in questa visione anche la produzione diretta di infissi
- VALORIZZAZIONE (home staging): Preparazione della proprietà per la vendita mediante home staging per renderla più attraente, esaltandone i vari punti di forza (che sono quelli che hanno spinto anzitutto noi a concentrarci su questo o quell’ immobile)
- VENDITA RAPIDA :
Anche questa attività è assicurata attraverso professionisti ed agenzie integrate nel gruppo.
